בחירת מגרש לבניית בית

לקנות מגרש עם עין רק על מחיר נמוך פירושו להכריע את עצמך להתגברות ארוכת טווח על יותר מתריסר בעיות חמורות. כך גם לגבי קשיים בחוקיות העסקה. מה לחפש בעת רכישת מגרש לבניית בניין מגורים, נשקול ביתר פירוט.

הגדלים של בקתות קיץ טיפוסיות ברוב המקרים הם 5-6 דונם. מדובר במגרשי קרקע מרובעים או מלבניים הנמכרים על ידי המדינה, הרשויות המקומיות ובעלים אחרים (אזרחי רוסיה וחברות). בתנאים עירוניים עם צפיפות אוכלוסין גבוהה משמעותית, חלקות הקרקע שנותרו לאחר הריסת בתים ישנים וסוגים אחרים של מבנים יכולים להיות 1-5 דונם. חלקות קרקע, שעליהן נבנו בעבר בניינים בני 2-3 דירות עם חצרות משותפות, יכולים להיות בכלל שטח שרירותי, למשל 2.2 דונם (10X22 מ').

אם קיבלת הקצאה מרובעת משולשת (בסיבוב) או לא אחידה, אז עלולים להתעורר קשיים בבניית בניין מגורים (בית למגורי קבע). הגיוני להפיל את המחיר האמיתי של המוכר של אתר כזה, למשל, ב-30%, מה שמצדיק "ירידת מחיר" כזו בצורה לא סטנדרטית.

תן להיות, לדוגמה, יש קטע בצורת משולש ישר זווית, רגליו 10 ו-50 מ'. שטחו של מלבן עם צלעות כאלה יהיה שווה ל-500 מ"ר (5 דונם). נניח שקיבלת חתך משולש עם צלעות של 50 מ'. התחתון של משולש כזה יהיה שווה ל-51 מ'. השטח הוא 2.5 דונם. יהיה קשה לבנות, נניח, בית במידות של לפחות 10X10 מ' באתר כזה - הקבלן (והבעלים) יעברו את גבולותיו. לכן, הבעלים יצטרך להצר את הבית, למשל, 4X8 מ', ולהתאים את שאר השטח לגינה, גינת ירק וחדרי שירות - לפי הסטנדרטים המודרניים לבנייה כפרית ופרברית, הבית לא צריך להיות ממש בסמוך לגבול החלקה הסמוכה.

הבנייה תשתלם על קרקעות אבנים וצ'רנוזם, המקובעות. גבעת חרסית, שיכולה, למשל, "לזחול" במהלך גשם שוטף ממושך או במהלך שיטפונות של נהרות הרים, לא תעמוד במבנה - היא "תרחף" איתה. וגם אתה לא יכול לבנות בית על קרקעות חוליות, למשל, אם אלו דיונות מדבריות - חולות נעים הנודדים ממקום למקום יכולים פשוט למלא אותו.

מפלס מי התהום לא אמור לעבור בסביבה הקרובה של פני כדור הארץ. רמת מי תהום גבוהה מהווה סכנה לקרן - לא ניתן יהיה לבצע איטום מלא ממנו, והבית ייחשב מוצף מלמטה, מה שיקשה מאוד על מכירתו החוזרת.

כאן יותר נכון לשאול היכן אי אפשר (אסור) לבנות. קרקעות כאלה כוללות:

1. שטח כבישים - זה כולל כבישים מהירים ומסילות ברזל, לרבות סוללותיהם;
2. קרקע שהוקצתה לבנייה מרובת קומות למגורים או לתעשייה;
3. השטח הסמוך לשדות תעופה, אצטדיונים, תחנות דלק או אובייקטים אחרים בעלי משמעות חברתית;
4. מקומות מתחת לקווי חשמל, אזור כבישים מהירים (צינורות, כבלי חשמל ואותות);
5. קרקע שנתפסה באופן בלתי חוקי בשטח קרן היערות הרוסית;
6. אדמות שנכרתו שלא כדין מהשכנים;
7. גבהים אסטרטגיים שניתנו לתקשורת, מתקנים צבאיים ועוד;
8. אשפה וגרעין, מזבלות צבאיות;
9. רצועות אדמה בסמוך לבתי קברות או בשטחן;
10. השטח של מתקני טיפול של מפעלים ומפעלים;
11. רצועות אדמה קרובות יותר מ-200 מ' מקו החוף של נהרות, אגמים ומאגרים, ימים ואוקיינוסים.

קרקע המתאימה לבניית בית כפרי או בית כפרי חייבת להיות נגישה מערים ועיירות סמוכות. לבנות בית בשולי יער, גם אם התקבל אישור קרן יערות RF, לא סביר שיהיה למגורי קבע - אדם הוא יצור חברתי. אף אחד לא ממש ירצה להיות מנותק משאר העולם אם האדם הזה אינו נזיר. אף על פי כן, מכל אלף - או עשרות אלפים - יש מי שרוצה לקנות קרקע לבניית בית, למשל, בכפר נטוש, שעדיין נמצא על המפה הקדסטרלית כקרקע של התנחלויות, והכפר לא קיים. יושב מחדש באופן רשמי וכפוי.

דוגמה נוספת היא מכירת בתים כפריים ישנים בגודל קטן (עד 20 מ"ר) נפוצה.בבעלות קשישים מגיל 70 עד 90, למעשה אין להם כוח לנהל את משק הבית שלהם. הם מוכרים את האחוזות האלה, עוברים לעיר. קטגוריה זו של דיור ישן, שנבנה בעיקר על שטח של שותפויות ללא מטרות רווח של דאצ'ה בעידן הסובייטי, נכון לשנת 2020, נסחרת לעתים קרובות בטווח של 200-500 אלף רובל.

הדאצ'ה "דיור משני" בשוק מקבל כעת ערך מיוחד - בשנת 2020 הוא עולה לעתים קרובות לא יותר מכמה מאות אלפי רובל. DNT ו-SNT, שבשטחם ממוקמים הבתים הללו, ממוקמים לעתים קרובות בסמיכות לעיירה קטנה, למרכז אזורי - רק כמה או כמה עשרות קילומטרים. קודם כל, הם שמים לב לשירות האוטובוסים בין מרכזים אזוריים ו/או אזורים, בכל מקום שבו נמצא יישוב פרברי זה או אחר. אם יש כביש מהיר בקרבת מקום, יש תחנת אוטובוס בקרבת מקום, אז תגיעו לעיר בלי בעיות, שלא לדבר על מציאת עבודה בה. כמובן שאפשר להאט את הנסיעה באוטובוסים בכל מקום, אבל לא כל נהג יסכים לעצור - זה בניגוד לחוקי התנועה. בין אם יש לכם רכב, אופנוע, טוסטוס, קורקינט חשמלי או אופניים, סוגיית התחבורה נפתרה במידה רבה.

לא כדאי לקנות מגרשים במקומות אבודים או לא מפותחים. לא פעם קורה שבעלים מסויים (ישות משפטית) מוכר מגרשים, אך הפיתוח נמשך בקושי – אולי בעוד שנה-שנתיים "ייבנה" רק תושב אחד. יש אנשים שקונים מגרשים במחיר התחלתי ומוכרים אותם מחדש בפי 1.5-2 יותר. לדוגמה, המגרשים נמכרו בתחילה במחיר של 100 אלף רובל. למאה מ"ר, והבעלים החדשים ימכרו אותם מחדש כעבור חצי שנה תמורת 150-200 אלף עבור אותן מאה מ"ר. ואם המכירה החוזרת מתעכבת עד 10 שנים, המחיר של אתר "חמש מאות" סטנדרטי יכול לקפוץ הרבה יותר ממיליון רובל.

אם ב-DNT שנבנה לפני 20-50 שנה מצאתם "דיור משני" זול מתאים מבעלים ותיקים, אז לאחר שבדקתם את האתר (ואת המבנה) לאיתור בעיות בחוק ואפשרות ביטחונות, וודאו שיש אין בעיות מיוחדות "במקום", יש משמעות לקנות את זה. המחירים עבור "דיור משני" כאלה הם יותר מדמוקרטיים ומתחילים מ-100-150 אלף רובל.

בדקו האם ניתן להתחבר לחשמל, אספקת מים וגז. אם ה-DNT (או יישוב קוטג'ים, KP) חדש יחסית או עדיין לא בנוי במלואו, יש פיתוח פעיל של השטח שלו, אז כל שלושת סוגי התקשורת צריכים להתאים שם. שטחי הכפרים (לא להתבלבל עם יישובי דאצ'ה), בנוסף למערכת אספקת מים, יכולים להציע גם חיבור למערכת ביוב כללית (ניקוז העובר מתחת לרחוב).

איכות התקשורת, למרות התיקונים בזמן ותחזוקתן במצבן המקורי, צריכה להיות במיטבה. אפילו ביישובי דאצ'ה חדשים, שנוסדו לפני מספר שנים, ישנם מקרים שבהם האור כבוי מדי שבוע למשך יום או יותר. הסיבה היא גשם שוטף, סופת הוריקן, אולי ירד שלג. כלי עזר המשרתים את רשת החשמל המחוזית מתייחסים לבטיחות: אם החוט נשבר בכביש המהיר, עלול להיווצר קצר חשמלי רציני. החוט שנפל הופך למקור דליפת חשמל ומתח צעד מסביב: אי אפשר להגיע בבטחה למקום ההפסקה מבלי לנתק את הקו מהמפיץ הקרוב ביותר שמספק את קו החשמל הזה (6 או 35 קילו-וולט).

גם הקרבה, הצמודה לעיר חשובה: אם DNT ספציפי מחובר לאותו שנאי (110-35 קילו וולט), שממנו מופעלים רבעים של בנייני דירות ליד גבולות העיר, אז הפסקות חשמל תכופות אינן נוראיות. העובדה היא שבאותו חלק של העיר, ככלל, יש חנויות, בתי מרקחת, בנק ודואר, שוק, מפעל או אזור תעשייה; עצירת כל המתקנים הללו למשך חצי יום או יותר אינה רצויה. אם ההתנחלות הדאצ'ה היא חלק מהתנחלות כפרית או מוסרת באופן משמעותי מערים וכפרים, אז הפסקות חשמל תכופות הרבה יותר. בעת רכישת מגרש, שאלו את השכנים על בעיות אפשריות בחשמל ובגז.

הבעיה השנייה היא גיזוז לא מספיק של התנחלות הדאצ'ה. נקודת חלוקת הגז עשויה להיות ממוקמת חצי קילומטר או יותר מהאתר שבחרת, ואף אחד מהשכנים הקרובים ביותר (אולי לעתיד שלך) לא חיבר את הגז, והצינור אינו יורד לרחוב. חיבור חדש לגז, במחירי 2020, עולה בין 300 אלף למיליון רובל. אפשר להמתין 10 שנים או יותר לפינוקים מהמחוקקים, מה שמאפשר להיפטר מהמחיר המופקע של הגיזוז של הבית העתידי.

אספקת המים היא הגורם המכריע האחרון. אם קו מאספקת מים ברחוב (כפר) נכנס לאתר שנרכש לבניית בית פרטי חדש, אזי המים משולמים על ידי מד המים. אם האתר ממוקם על גבעה (גבעה), ואין אספקת מים, אז גבעה זו תאלץ את הבעלים החדש לקדוח לא 15-20, אלא כל 35-40 מטר עומק - האקוויפרים התת-קרקעיים ממוקמים בעומקים שונים . כדי לשאוב מים תצטרכו גם משאבה חזקה פי כמה, שמעלה מים לגובה כזה וקבורה עד 4 מ' מפני כדור הארץ. חל איסור על חפירת מרתף לתחנת שאיבה (ולמטרות אחרות) בעומק של 5 מ' - על פי החוק הרלוונטי להגנת תת-קרקע. אם יש נהר או נחל בקרבת מקום, מפלס המים עשוי להיות גבוה ממה שציפיתם. זה יקל על צריכת המים.

לפני בחירת חלקת קרקע, כדאי לבדוק את טוהר המידות המשפטי שלה.

1. היעדר נתונים על העברה לצרכי בנייה ציבורית. אסור שהאתר יהיה חלק מהשטח המוקצה לסלילת כבישים, חניונים, שדות תעופה, מפעלים ומפעלים, בנייני דירות, אצטדיונים וחפצים אחרים המייצגים את צורכי הציבור.
2. היעדר נתונים על שעבודים: על הימצאות בטחונות הלוואה, מעצר ועוד. על הבעלים החדש לעשות עסקה עם הישן באמצעות נוטריון. האחרון לא ייתן את האישור למכירה אם יש שעבודים בודדים הקשורים לבעלים הקודם.

ניתן לבקש נתונים אלה באתר האינטרנט של ה-MFC, Rosreestr, או שאתה יכול לדרוש באופן אישי את כל מסמכי הבעלות מהבעלים לפני רכישת אתר. במקרים מסוימים, הבעלים החדש יכול לרשום את הבעלות על קרקע הגובלת בו, אך אינה שייכת לשותפות דאצ'ה או לבעלים אחר, וכן לא ניתנה על ידי המדינה לצרכים כלשהם - למשל, כאשר חלקות שכנות מגודלות. והפך למשהו בין יער לשממה...